東京・神奈川で住宅・賃貸・店舗の設計、デザインを行う設計事務所です。
東京・神奈川で住宅・賃貸・店舗の設計、デザインを行う設計事務所です。
結論からお伝えします。都内で賃貸住宅や収益物件のための土地を買うなら、契約の前に設計者へ「ボリュームチェック」を依頼してください。
物件概要書の「建ぺい率60%・容積率200%」という数字は、その土地に建てられる上限の目安にすぎません。前面道路の幅、斜線制限、高度地区、日影規制、東京都や区の条例が重なると、実際に建てられる床面積や戸数は、概要書から想像するよりかなり小さくなることがあります。
土地は買ってから「思ったより建たない」とわかっても、取り返しがつきません。この記事では、モデルケースを使ってその理由を説明し、ボリュームチェックで何を確認するのか、どう依頼すればよいのかをまとめます。
次のような土地を例に考えます（実在の土地ではない、説明用のモデルケースです）。
概要書だけを見ると「延べ200㎡まで建てられる」と読めます。ところが、順に確認すると次のようになります。
| 確認すること | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| ① 道路後退（セットバック） | 道路中心線から2mまで後退。道路の両側が同じように後退する場合、(4.0m−3.6m)÷2＝0.2m × 間口8m＝1.6㎡ | 敷地面積 98.4㎡ |
| ② 建築面積の上限 | 98.4㎡ × 60% | 59.0㎡ |
| ③ 前面道路の幅による容積率 | 住居系の用途地域では、道路幅員（2項道路は4mとして扱う）× 0.4＝160% | 指定容積率200%より小さい160%が上限 |
| ④ 延べ面積の上限 | 98.4㎡ × 160% | 157.4㎡ |
この時点で、概要書から想像した200㎡より約2割（約43㎡、25㎡の住戸1戸半以上）少ない床面積になりました。さらに実際の計画では、次の制限で建物の形と高さが削られます。
戸数は、これらで決まる「入る形」と、区が定める住戸の最低面積などから決まります。だからこそ、数字の計算だけでなく、実際に配置と断面を描いて確かめる必要があるのです。戸数が決まる仕組みは、「狭小地に投資用マンションは建つ？」で当事務所の設計事例とともに詳しく解説しています。
※図の北側の斜線は、東京都の場合は高度地区による「高度斜線」を示しています。その他の地域では、用途地域による「北側斜線」が基準になります（自治体によっては高度地区が定められている場合もあります）。
図では、外壁を道路境界から1.0m後退させています。このように建物を道路から後退させると、道路の反対側にも同じ1.0mの「みなし後退線」をとり、そこから道路斜線を立ち上げることができます（後退距離による緩和）。ただし、外壁より道路側に高さ1.2mを超える門や塀などがあると、この緩和が受けられない場合があるため、外構の計画にも注意が必要です。
東京で特に注意したい「高度地区」の斜線
東京23区で土地を見るときに特に注意したいのが、高度地区の斜線（高度斜線）です。東京では、北側の隣地境界から高度斜線が設けられており、この高度斜線のために想定した建物が建たないケースは少なくありません。
理由は、高度斜線には緩和の規定がないためです。道路斜線のような後退距離による緩和や、天空率による緩和が使えず、北側の隣地境界から決まった勾配でそのままかかります。
たとえば東京の第2種高度地区では、真北方向の隣地境界からの水平距離に対して「5m＋水平距離×1.25」の高さまでしか建てられず、水平距離が8mを超える部分は勾配が0.6とさらに厳しくなります。モデルケースでも、3階の北側を高度斜線にあわせて後退させています。
だからこそ、土地の方角がとても大事です。同じ広さ・同じ容積率の土地でも、道路や隣地がどの方角にあるかで高度斜線の効き方が変わり、建てられる規模が大きく変わります。
※道路幅員に掛ける係数（0.4）は、区域によって特定行政庁が別の値を定めている場合があります。角地や防火地域内の耐火建築物などでは、建ぺい率の緩和が受けられることもあります。
設計者が土地購入前に確認するのは、大きく分けて「建てられるか」「どれだけ建てられるか」「何が建てられるか」の3点です。都内では、全国共通の建築基準法に加えて、東京都と区の条例が効いてくるのが特徴です。
| 区分 | 確認する項目 | 土地の価値への影響 |
|---|---|---|
| 建てられるか | 前面道路が建築基準法上の道路か、敷地が道路に2m以上接しているか | 満たさないと、原則として建物が建てられない |
| 建てられるか | 旗竿地（路地状敷地）の路地部分の幅と長さ（東京都建築安全条例） | 規模や用途、共同住宅が建てられるかが制限される |
| どれだけ建てられるか | 用途地域、建ぺい率、容積率、前面道路の幅による容積率 | 延べ面積の上限が決まる |
| どれだけ建てられるか | 道路斜線・隣地斜線・北側斜線、高度地区、日影規制 | 高さと形が削られ、実際に入る床面積が決まる |
| どれだけ建てられるか | 道路後退（セットバック）、がけや高低差 | 使える敷地面積が減る、擁壁などの費用がかかる |
| 何が建てられるか | 防火地域・準防火地域、東京都の新たな防火規制の区域 | 求められる耐火性能が変わり、構造と工事費に影響する |
| 何が建てられるか | 共同住宅の窓先空地など（東京都建築安全条例） | 住戸の配置と戸数に影響する |
| 何が建てられるか | 区の集合住宅に関する条例・要綱（住戸の最低面積、ファミリー住戸、駐輪場、ごみ置場など） | 住戸構成と収支に影響する |
| 何が建てられるか | 地区計画、建築協定、最低敷地面積など | 用途や形、敷地分割が制限されることがある |
| 工期・費用 | 埋蔵文化財の包蔵地か、上下水道・ガスの引込状況 | 届出や調査、引込工事で工期と費用が増えることがある |
このうち条例や地区計画は、同じ23区内でも区ごとに内容が違います。物件概要書には書かれていないことも多いため、役所での確認が欠かせません。
ボリュームチェックの精度は、土地の情報がどれだけそろっているかで決まります。ご相談の前に、まずは次の資料をお手元にそろえ、わかる範囲で土地の条件を調べてみてください。
そろえていただきたい資料
調べておくと相談がスムーズになること
用途地域の調べ方と考え方は、「用途地域はなぜ重要？」で詳しく解説しています。
マスプラスデザイン一級建築士事務所では、東京・神奈川の土地について、購入前のボリュームチェックから企画・設計・確認申請・工事監理までお手伝いしています。検討中の土地があれば、上記の資料をご用意のうえ、お問い合わせフォームからご相談ください。
参考：建築基準法第42条第2項（道路の後退）、第43条（接道）、第52条（容積率）、第53条（建ぺい率）、第56条（斜線制限、後退距離の緩和）、第56条の2（日影規制）、建築基準法施行令第130条の12（後退距離の算定の特例）、東京都の高度地区（都市計画）、東京都建築安全条例。記事中の計算は考え方を示すためのモデルケースで、実際の計画では敷地の条件や条例により異なります。2026年11月時点の情報です。条例の内容は自治体ごとに異なりますので、計画の際は最新の情報をご確認ください。
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