東京・神奈川で住宅・賃貸・店舗の設計、デザインを行う設計事務所です。
東京・神奈川で住宅・賃貸・店舗の設計、デザインを行う設計事務所です。
都内で家を建てるとき、「1階や一部の住戸を賃貸にして、家賃収入をローンの返済に充てたい」というご相談をいただくことが増えています。自宅と賃貸住戸を1棟にまとめた建物を「賃貸併用住宅」と呼びます。
土地の価格が高い東京では有力な選択肢ですが、自宅と賃貸を一緒に建てると、階の分け方によって暮らしやすさが大きく変わり、玄関や階段の取り方ひとつで法律上の扱い（長屋か共同住宅か）まで変わります。この記事では、狭小地の3階建てを例に、間取りの3つのパターンと、計画の初めに押さえておきたい法規と設計のポイントをまとめます。
3階建ての賃貸併用住宅を例に、自宅と賃貸住戸の分け方を3つのパターンで比べます。いずれも、1階をワンルーム2戸の賃貸にする、といった小さな規模から計画できます。
| パターン | 向いている人・敷地 | 良いところ | 注意すること |
| A｜自宅上階型 | 日当たりや眺めを重視したい人。周りに建物が建て込んだ都心の敷地 | 上の階で採光・眺望・プライバシーを確保しやすい。自宅の上に他人の住戸がないので、上からの音がない | 1階に自宅専用の玄関と階段が必要で、1階の賃貸面積が減る。日々の上り下りが多い |
| B｜自宅下階型 | 庭や駐車場とのつながり、将来の暮らしやすさを重視したい人 | 道路や庭と近く、年齢を重ねても暮らしやすい。賃貸は上の階で明るく、家賃を設定しやすい | 自宅の上に賃貸住戸が来るので、床の遮音と水回りの位置に配慮が必要。賃貸用の階段の位置が計画を左右する |
| C｜縦割り型 | 間口（道路に面する幅）に余裕のある敷地 | 上下に住戸が重ならず、上下の音の問題が起きにくい。自宅も賃貸も道路や庭に面しやすい | 各住戸に階段が必要で、狭小地では面積の効率が落ちる。間口が狭いと各住戸の幅が細くなる |
どのパターンが良いかは、敷地の形と方角、周りの建物の高さ、ご家族の年齢や将来の暮らし方で変わります。たとえば南側に高い建物がある敷地では、自宅上階型にすると日当たりを確保しやすくなります。北側の斜線や高度地区の斜線で上の階が小さくなる敷地では、小さくなった上の階を自宅の寝室にするなど、斜線の形と間取りを合わせて考えます（斜線制限の考え方は「土地を買う前に設計者へ相談すべき理由」で紹介しています）。
賃貸併用住宅は、建築基準法上は「長屋」または「共同住宅」として扱われることがほとんどです。分かれ目は、住戸どうしが共用する階段や廊下があるかどうかです。
各住戸の玄関がそれぞれ直接外に面していれば「長屋」、共用の階段や廊下を通って各住戸に入るなら「共同住宅」として扱われるのが基本です。2階以上の住戸でも、その住戸専用の階段で直接外に出入りできれば長屋として計画できます。共同住宅は「特殊建築物」にあたり、防火や避難の基準が厳しくなります。主な違いをまとめると次のとおりです。
| 項目 | 長屋 | 共同住宅 |
| 出入りの形 | 各住戸が直接外へ出入りする（共用の階段・廊下なし） | 共用の階段・廊下を通って出入りする |
| 建物の耐火性能 | 防火地域・準防火地域、法22条区域、新たな防火規制の区域などの指定に応じて決まる | 上記に加え、3階以上の階を共同住宅にする場合は、原則として耐火建築物等が求められる（建築基準法第27条）。ただし階数3以下で延べ面積200㎡未満のものは対象外。木造3階建ての共同住宅は、防火地域以外で条件を満たせば1時間準耐火構造などでも可 |
| 東京都建築安全条例 | 道路に面しない住戸の出入口から道路までの通路の幅、出入口以外の窓などから道路へ通じる通路、2階以上の避難上有効なバルコニーなどの基準（第5条） | 窓先空地（住戸の窓の前に設ける避難・採光のための空地）の基準（第19条）、路地状敷地での建築の制限（第10条）など |
| 区の条例・要綱 | ワンルームの集合住宅に関する条例などが、一定の規模以上でかかる。対象の決め方（戸数・階数、長屋を含むかどうか）は区ごとに異なる | |
小さな敷地では、共用の階段をなくして長屋として計画すると、共用部の面積が減り、窓先空地（第19条）の対象からも外れるため、住戸を広く取れる場合があります。ただし長屋には、第5条の別の基準がかかります。道路に面しない住戸の出入口から道路までの通路は幅2m以上（規模によって3m以上、通路の延長が35mを超える場合は4m以上）、出入口以外の窓などから道路へ通じる幅50cm以上の通路、2階以上の避難上有効なバルコニーなどが求められ、旗竿地などでは通路の取り方が計画を左右します。長屋と共同住宅の違いは、「長屋とアパート（共同住宅）の違いとは？」で詳しく解説しています。
東京で確認したい防火の規制
東京23区の住宅地の多くは準防火地域に指定されています。さらに、木造の住宅が密集した地域には、東京都建築安全条例による「新たな防火規制」の区域が指定されていることがあります。この区域内では、原則としてすべての建築物を準耐火建築物以上とし、延べ面積が500㎡を超えるものや4階建て以上のものは耐火建築物とする必要があります。構造の選び方は「小規模マンションの構造の選び方」で紹介しています。
※長屋と共同住宅のどちらとして扱われるかは、出入口や敷地内の通路の取り方を含めて個別に判断されます。計画の初期に、確認検査機関や区の建築の窓口に確認します。
① 玄関と動線を分ける
自宅と賃貸の玄関を別の面に設ける、向きをずらすなど、入居者と顔を合わせすぎない配置にします。郵便受けや宅配ボックスの位置も一緒に決めます
② 上下の音
住戸が上下に重なる部分は、床の遮音性能を高め、浴室やトイレなど水回りの位置を上下でそろえます。上の住戸の水回りが下の寝室の真上に来ない計画にします
③ 左右の音
住戸の間の壁（界壁）は遮音の基準を満たす必要があります。壁際に収納を挟むなど、間取りでも音を和らげます
④ 設備を分ける
電気・ガス・水道のメーター、給湯器、エアコンの室外機の置き場を住戸ごとに計画します。狭小地では室外機と給湯器の場所が不足しやすいので、早めに決めておきます
⑤ ごみ置場と自転車置場
区の条例や指導で求められることがあり、場所によっては自宅の玄関前を通る動線になるため、配置の初期段階で決めます
⑥ 将来の使い方の変化
賃貸部分を、将来は子ども世帯の住まいや二世帯住宅として使う、自宅の一部を賃貸に変えるといった変化を見込み、間仕切りや設備の配管を変えやすくしておきます
外観は、自宅と賃貸を別々に見せるのではなく、1つの建物としてデザインするのが基本です。素材感のある外観は入居者にも選ばれやすく、たとえば当事務所の「集合住宅－TSD」では、コンクリート打放しに杉板調の特殊塗装を組み合わせています。賃貸住戸のつくり方は、「集合住宅のデザイントレンド」もあわせてご覧ください。
自宅と賃貸の面積の割合は、間取りを決める段階で決まります。当事務所は図面の面積をもとに割合をお示しし、借入や税の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認いただく形で進めています。
当事務所では、東京・神奈川の狭小地や旗竿地で、住宅と賃貸集合住宅の設計を行っています。賃貸併用住宅のご相談では、まずスケッチアップ（CGソフト）で敷地と法規制を立体化し、自宅上階型・自宅下階型・縦割り型などの案を並べて、自宅と賃貸の面積、戸数、日当たり、玄関の位置を比べるところから始めます。
土地の購入前でも、建て替えを検討している段階でも、どのような賃貸併用住宅が建てられるかを検討できます。自宅と賃貸を一緒に建てることをお考えの方は、お気軽にご相談ください。
参考：建築基準法第2条（特殊建築物）、第22条（屋根・外壁の区域指定）、第27条（耐火建築物等としなければならない特殊建築物）、第30条（界壁の遮音）、第61条（防火地域・準防火地域）、国土交通省「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）」の解説、東京都建築安全条例 第5条（長屋の主要な出入口と道路との関係等）・第7条の3（新たな防火規制）・第10条（路地状敷地）・第19条（共同住宅等の窓先空地）、東京都都市整備局「東京都建築安全条例の改正について」、住宅金融支援機構【フラット35】の技術基準、国税庁タックスアンサーNo.1213（住宅借入金等特別控除）。記事中の図は考え方を示すためのモデルで、実際の計画では敷地の条件や条例により異なります。2026年11月時点の情報です。住宅ローン・税の取り扱いは変更されることがあり、個別の条件によって異なりますので、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
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